Moro no Exterior e Tenho Imóvel no Brasil: Como Funcionam Aluguel, Venda e Impostos

Manter um imóvel no Brasil após se mudar para o exterior é uma das situações mais comuns entre brasileiros expatriados — e uma das que mais gera dúvidas e irregularidades involuntárias. As regras de tributação mudam completamente quando você deixa de ser residente fiscal, e o que era simples (declarar o aluguel no carnê-leão) passa a ter outra mecânica.

Este guia explica o tratamento fiscal do imóvel do não residente em três situações: manter alugado, vender e simplesmente manter fechado.

Primeiro: sua residência fiscal define tudo

Antes de qualquer análise, é preciso responder: você formalizou a Saída Fiscal Definitiva?

• Se não formalizou: você continua residente fiscal. O aluguel segue no carnê-leão mensal e o imóvel na sua DIRPF anual, como sempre foi.
• Se formalizou: você é não residente, e as regras abaixo se aplicam.

Situação 1 — Imóvel alugado: IRRF de 15% na fonte

Para o não residente, o rendimento de aluguel de imóvel situado no Brasil é tributado exclusivamente na fonte, à alíquota de 15% (art. 7º da Lei 9.779/1999). Não há tabela progressiva nem deduções — a alíquota incide sobre o valor do aluguel.

Pontos essenciais da mecânica:

• O recolhimento é feito por DARF mensal, e o responsável legal é o procurador do não residente no Brasil;
• Por isso, ter um procurador formalmente constituído não é opcional — é a estrutura que viabiliza a operação;
• Como a tributação é definitiva na fonte, o não residente não apresenta DIRPF anual por conta desses aluguéis;
• Atenção à dupla tributação: dependendo do seu país de residência, o aluguel também pode ser tributável lá — verifique se há acordo ou reciprocidade que permita compensar o imposto pago no Brasil.

Erro comum: continuar recolhendo carnê-leão como residente após a saída fiscal. O regime muda — e recolher errado não quita a obrigação correta.

Situação 2 — Venda do imóvel: ganho de capital

Na venda do imóvel, o não residente apura ganho de capital: a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado. As alíquotas são progressivas, conforme a Lei 13.259/2016:

• 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões;
• 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões;
• 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões;
• 22,5% acima de R$ 30 milhões.

Para não residentes, a Instrução Normativa RFB nº 208/2002 atribui a responsabilidade pela apuração e recolhimento ao procurador do vendedor no Brasil ou ao adquirente, e o imposto deve ser recolhido na data da alienação. Não se aplica ao não residente a mesma sistemática de declaração posterior do residente — o recolhimento é na operação.

Importante: benefícios e isenções de ganho de capital previstos na legislação (como isenções aplicáveis a residentes em certas hipóteses) devem ser analisados caso a caso para não residentes, pois a Receita Federal tem interpretação restritiva sobre a extensão desses benefícios. Aqui, o planejamento prévio à venda faz diferença real no imposto final.

Situação 3 — Imóvel fechado ou de uso familiar

Se o imóvel não gera renda, não há imposto de renda a recolher — mas permanecem:

• IPTU municipal, anualmente;
• Despesas de condomínio e conservação;
• A necessidade de manter o CPF regular e um procurador para representá-lo perante cartórios, prefeitura e Receita;
• Se você ainda é residente fiscal (não formalizou a saída), o imóvel continua listado na sua DIRPF em Bens e Direitos.

Checklist do proprietário não residente

• Saída Fiscal Definitiva formalizada (CSDP + DSDP);
• Procurador constituído no Brasil com poderes fiscais;
• Aluguéis com IRRF de 15% recolhido mensalmente via DARF;
• CPF atualizado com condição de não residente;
• Planejamento prévio antes de qualquer venda (apuração do custo de aquisição, simulação do ganho e análise de eventuais benefícios);
• Verificação da tributação no país de residência (acordos e reciprocidade).